전세값 떨어질때 ,전세금 지키는법

　　
　전세값이 떨어지는 이사하기 좋은 요즘, 똑똑한 전세테크로 전세금도 잘 지키고, 좋은 집으로도 이사해보자.
　
　▶세입자 전략
　
　전세값이 하락하면 집주인이 보증금을 맞추기 힘들어져 전세 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 많다. 전세 계약이 만료 되었지만 집주인이 돈이 없어 전세 보증금을 지급하지 않는 사태가 발생하지 않기 위해서는 계약 만료 전 2~3개월 전에 미리 이사 통보를 하는 것이 좋다. 통상 2개월 전부터 집주인에게 말해야 하지만, 그보다 일찍 통보를 하게 될 경우엔 여유 있게 다음 세입자를 찾을 수 있기 때문에 미리 이사를 통보하는 게 좋다. 또한 기간이 길면 집주인이 반환해야할 전세 보증금액을 준비할 여유도 생긴다.
　　
　당사자가 급하다고 한다면 세입자 본인이 직접 나서는 것도 하나의 방법이다. 집주인들은 대부분 나이가 있고 따라서 인터넷을 활용도가 낮다. 반면 세입자들은 젊은 층이 많기 때문에 인터넷 카페 등의 직거래 장터를 통해 매물을 내놓는 것도 다음 세입자를 빨리 구하는데 도움이 된다.
　
　만약 대화로 되지 않고 계속 보증금 지급을 미룬다면 법적 소송제기를 할 수밖에 없다. 전세금을 돌려달라는 소송을 하면 분명히 돈을 돌려받을 수 있는 세입자가 유리하다. 하지만 이를 경우에는 시간도 오래 걸릴 뿐만 아니라 비용도 만만치 않다. 또한 정신적으로 손해일 수도 있다.
　
　우선 전세금을 지급하라는 독촉과 법적조치의 의지를 나타낸 내용증명을 집주인 앞으로 보내는 것이 효과적이다. 내용증명이란 일정한 의사표시 또는 의사통지의 존재 및 그 날짜를 증거로 남기는 것으로 우체국의 우편물 특수취급제도의 일환으로서 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송했다는 사실을 우편관서가 증명하는 우편을 말한다.
　
　
　공적인 서면을 보냄으로써 나중에 소송이 제기 되었을 때 법적인 증거로 사용 할 수도 있고 또 상대방에게는 소송까지 가기 전에 한 번 더 변제의무 등을 생각해 볼 수 있는 기회를 주는 것이다.
　
　
　내용증명을 보냈음에도 불구하고 집주인이 전세 보증금을 주지 않는다면 법적으로 집주인의 재산을 처분해서 받을 수밖에 없다.
　
　전세금을 반환받지 못한 상태에서 반드시 이사를 가야 하는 경우 임차권 등기명령을 신청하는 것이 좋다. 임차권 등기를 하면 집이 경매에 넘어가더라도 임차인의 대항력과 우선변제권이 유지돼 전세보증금을 반환받을 수 있게 된다.
　
　
　임대차계약 만료시에는 집주인의 동의없이 임차권등기 설정이 가능하지만 임대 차계약 만료 전에는 집주인의 동의하에서만 가능하다. 임차권 등기를 하려면 임대차계약서 사본과 주민등록등본, 부동산등기부등본 등 을 준비해 거주지 지방법원에 등기명령 신청서를 제출하면 된다.
　
　
　신청이 끝나면 법원은 집주인에게 임차권 등기명령 내용을 송달하고 등기소에 등기가 된다. 이런 절차가 끝나면 이사를 해도 되는데, 다만 이사를 하기 전에 반드시 등기부등본을 떼보고 임차권 등기를 확인해야 한다.
　
　만약 임차권 등기명령을 신청한 후 집주인이 이의를 제기한다면 지급명령을 신청하면 된다. 지급명령이란 금전 등의 지급을 목적으로 하는 청구권에 관하여 서류만을 근거로 법원이 심사하여 지급명령을 내려 채권분쟁을 신속하게 해결 해 주는 제도다.
　
　
　지급명령신청제도는 법정에 나가지 않고도 신속하게, 저렴한 비용으로 소기의 목적을 달성할 수 있어 유리하다. 신청서에 당사자, 청구취지, 비용내역, 청구원인을 기재하고 여기에 채권이 있음을 소명할 수 있는 자료를 첨부하여 지방법원·지방법원지원·시·군 법원에 제출하면 된다.
　　
　지급명령을 받은 채무자가 일정기간(2주)안에 이의신청을 하지 않으면 지급명령은 확정되고, 확정된 지급명령에 집행을 받으면 이로써 채무자의 재산에 강제집행을 신청할 수 있다.
　
　전세금 보장보험에 가입하는 것도 하나의 방법이다. 전세금 보장보험은 집주인이 전세계약이 끝난 뒤에도 전세금을 돌려주지 않을 경우 보험회사에서 전세금을 보상받을 수 있는 상품이다. 전세계약을 체결한 날로부터 5개월 이내에 서울보증보험의 전국 각 지점에서 가입할 수 있다.
　
　그러나 세든 주택이 압류, 가압류, 가처분, 가등기돼 있거나 전용면적이 100m² 이상일 경우, 또는 전세금이 전세물건 추정시가의 70% 이상인 경우에는 가입할 수 없다. 근저당권이 설정되어 있더라도 가입할 수 있지만 아파트의 경우 근저당액이 시 가의 30% 이상이면 역시 어렵다.
　
　▶집주인 전략
　
　전세 보증금 반환으로 세입자와의 분쟁을 막기 위해서는 우선 세입자를 빨리 구할 수 있도록 집 리모델링을 해두는 것도 하나의 방법이다. 리모델링이라해서 큰 의미가 아니라 도배, 장판, 보일러 교환 등 수리를 통해서 깨끗한 집을 제공해야 한다.
　
　
　또 하나의 방법은 전세값을 내리는 것도 방법이다. 최근에는 경기가 불황인데다가 그동안 전세값이 많이 오른 상태이기 때문에 세입자들의 전세 보증금 부담은 클 수밖에 없다. 여기서 만약 전세값을 내려 내놓는다면 기존 세입자와 재계약이 될 수도 있고, 그렇지 않다면 새로운 세입자를 찾기도 훨씬 수월해진다.
　
　　
　전세값이 떨어지는 가운데서도 꿋꿋이 전세값을 올린다면 오히려 은행 대출을 받는 등 빚을 내서 전세 보증금을 내줘야 하는 낭패를 볼 수 있다.
　
　
　다음은 전세 계약시 확인사항이다.
　
　▷등기부등본을 확인하라
　
　전세 계약을 하기 전에는 등기부등본은 꼭 확인하는 것이 기본이다. 잔금을 치르기 전에도 등기부등본을 한차례 더 떼어보고 바뀐 사항이 없는지도 체크해야 한다. 중도금을 치르는 사이에 근저당이 추가되거나 하는 사항이 발생할 수도 있기 때문이다.
　
　　
　만약 그 사이 근저당이 추가되었거나, 가처분 등 소유권 제한 사항이 새로 추가가 되었으면 계약을 포기하는 것이 좋다.
　
　
　근저당권 설정액이 크면 확정일자를 받러라도 전세금을 보호받지 못할 수도 있다. 근저당 설정액과 전세금을 합친 금액이 집값의 70~80%를 넘으면 계약하지 않는 것이 안전하다.
　
　▷확정일자를 받아라
　
　동사무소에서 전입신고는 하지만 확정일자는 받지 않는 세입자가 더러 있다. 확정일자는 전입신고와 동시에 처리가 가능하기 때문에 잊지 않고 하는 것이 안전하다. 확정일자보다 강력한 법적 효력을 갖는 것은 전세권 설정이다. 이는 집주인의 동의가 필요하고, 등기 설정비용이 들어 번거롭고 집주인이 허락을 안해 줄 수도 있지만 설득을 잘 해서 꼭 해두는 것이 안전하다.
　
　
　▷임차권 설정 등기를 확인하라
　
　임차권 설정 등기는 전세금을 빼지 못해 임의 경매를 신청하거나 전세금을 받지 못하고 이사를 갈 경우를 위한 등기다. 적은 비용으로도 할 수 있다. 임차권 등기를 명령신청서와 등기부등본을 첨부 서류를 갖춰야 한다.
　
　해당 전셋집의 소재를 관할하는 법원에 접수하면 되고, 임차권 등기를 신청한 뒤는 절대 이사를 가거나 전출을 하면 안된다. 누랄 될 가능성도 있기 때문에 임차권 등기가 끝났는지를 꼭 확인하는 것이 안전하다.